Гурьевские тренды на рынке недвижимости

- Насколько активен сегодня рынок недвижимости в Гурьевском округе?

- В августе 2023 года повышение процентных ставок по ипотеке затормозило рынок недвижимости в нашем округе. Покупка по государственным программам с выгодными процентными ставками в Гурьевске и Салаире невозможна, потому что нет новостроек. А для вторичного рынка выгодные процентные ставки не предусмотрены. Но на данный момент покупатели стали просыпаться. Люди привыкают к цене по новым процентным ставкам и готовы покупать недвижимость.

А еще в январе 2024 года более 40 детей-сирот из Гурьевского округа получили сертификаты на приобретение жилья. После этого стоимость квартир резко увеличилась. Если ранее 2-комнатная квартира стоила 2,3-2,5 млн рублей, то сейчас стоит уже 3 млн рублей. Соответственно, глядя на объявления о продаже 2-комнатных квартир за такую стоимость, продавцы 3-комнатных квартир тоже поднимают цены.

Но тут нужно не забывать, что покупка по данному сертификату возможна не только в нашем округе, а по всему Кузбассу. И главным критерием при покупке квартиры является то, что дом должен быть не старше 60 лет. И большое количество квартир, которые сейчас продаются, не соответствует этому критерию.

- Каков порядок цен на недвижимость в сравнении с 2023 годом?

- Взяв за основу 2-комнатные квартиры улучшенной планировки общей площадью более 50 кв. метров, видим, что цены на жилье выросли. В Гурьевске весной 2023 года стоимость 1 кв. метра в среднем составляла 55 тыс. рублей, а в этом году – уже 67 тыс. рублей. В Салаире средняя стоимость 1 кв. метра в 2-комнатной квартире улучшенной планировки в этом году составляет 52 тыс. рублей.

Сейчас в Гурьевске самая высокая цена на квартиру, выставленную на продажу, составляет 4,7 млн рублей. А если анализировать цену квадратных метров, то самым дорогим вариантом будет квартира, где 1 кв. метр стоит 80 тыс. рублей. Данные взяты с одного из популярных российских интернет-сервисов для размещения объявлений о товарах.

- Какая недвижимость в цене?

- В целом, спрос есть как на 1-комнатные квартиры, так и на 2-комнатные и 3-комнатные, тут решающий критерий — улучшенная планировка. Кстати, у нас квартиры с улучшенной планировкой, несмотря на их более высокую стоимость, покупают охотнее и быстрее, чем «хрущевки» и «сталинки».

- Сколько времени занимает поиск недвижимости или покупателя?

- В среднем поиск составляет от 3 до 6 месяцев. В отдельных случаях период продажи может затянуться и на год.

Иногда продавец, не анализируя рынок, просто выставляет недвижимость на продажу по своей достаточно высокой цене, но часто это оборачивается «заветриванием» объекта, продажа затягивается.

Противоположный вариант – это когда у недвижимости слишком низкая стоимость, но при этом высокий спрос на подобные объекты. Конечно, объект продается быстро, но продавец теряет потенциальные деньги. Оптимальным будет перед продажей квартиры или дома заказать экспертную оценку объекта.

- В какое время года чаще покупают недвижимость?

- Квартиры продают и покупают независимо от сезона. А вот пик активности по покупке частных домов приходится на весенне-летний период. Хотя в холодное время года дома тоже приобретают. У людей случаются разные жизненные обстоятельства, которые подталкивают на покупку и осенью, и зимой.

Вспоминаю случай из своей практики, когда покупка дома пришлась на конец зимы. В доме никто не проживал, поэтому он всю зиму простоял в снегу. Потенциальный покупатель приехал на осмотр дома, поглядел на него через забор и сказал: «Беру!» Я, конечно, предложила дождаться, когда снег растает, и осмотреть дом, но до этого дело так и не дошло. Документы купли-продажи были подписаны. Главным аргументом в этом случае было расположение дома на земельном участке рядом с сосновым бором.

- Каковы предпочтения покупателей недвижимости – район, этаж, дом или квартира?

- На самом деле у нас в Гурьевске нет приоритетных районов. Выбор зависит от личных предпочтений покупателей. Обычно у нас как: если человек проживал в заводском районе, при покупке нового жилья он рассматривает только этот район. Зачастую люди привыкают к «своему» району и переезжать в другой не готовы. Переманить покупателя, проживающего на горновской площадке, в район «болото» и наоборот, крайне тяжело, а порой просто не возможно.

По этажам все стандартно: самые популярные — это второй и третий. Первый и последний этаж покупатели категорически не рассматривают или рассматривают в последнюю очередь. Но не стоит забывать об исключениях. У меня был случай, когда покупатель предпочел квартиру на первом этаже без ремонта аналогичной квартире на четвертом этаже в более хорошем состоянии. Аргументировал свой выбор так: «У меня двое детей, не хочется с ними, с колясками и пакетами карабкаться на четвертый этаж».

В Гурьевском округе наблюдается тенденция тяги к здоровому образу жизни и занятиям спортом, а также тренд на экологичность. Поэтому все больше людей рассматривают варианты покупки частного дома, причем предпочитают район парка или «Рапо».

- Какие риски могут возникнуть при сделке?

- Этот вопрос больше юридический. На самом деле рисков при сделке может быть много, но в каждом случае они индивидуальны и требуют персонального подхода. Я всегда говорю своим клиентам, что все недоразумения можно исправить, просто потребуется больше времени.

Бывает, что между продавцом и покупателем напряженные отношения, в маленьком городе это нередко. В таком случае без третьего независимого лица, я имею в виду риелтора, точно не обойтись.

- Стоит ли делать ремонт перед продажей?

- Нет, из-за высокой стоимости стройматериалов и оплаты самих ремонтных работ делать ремонт перед продажей нерентабельно. Стоимость вашего продаваемого жилья станет выше рыночной, а переделывают ремонт «под себя» более 60% покупателей. Я бы посоветовала просто максимально освободить квартиру, это визуально сделает ее просторней, и хорошенько всё отмыть, а также нейтрализовать источники неприятных запахов при их наличии.

- Каковы прогнозы по ситуации на рынке недвижимости на ближайшие годы?

- Эксперты сервиса «ДомКлик» от Сбербанка сходятся во мнении, что дальнейшего ажиотажного роста цен на жильё ждать не стоит. На вторичном рынке это связано, в первую очередь, с высокой ставкой кредитования и, следовательно, со снижением доступности денег.

В 2024 году продолжится перетекание спроса с первичного и вторичного рынков на загородное жильё. Цена квадратного метра здесь более доступна для покупателя, при этом сохраняется действие льготных программ. В Гурьевском округе, например, это сельская ипотека на строительство.

В январе 2024 года средний размер ипотечных кредитов в Кемеровской области вырос на 19% по сравнению с декабрем, причем выше результат только в Омской области (+23%). Об этом сообщает Объединенное кредитное бюро. Средний размер взятой в январе ипотеки составил 3,29 млн рублей, а средний срок – 237 месяцев.

Вместе с тем объемы ипотечного кредитования сокращаются как в целом в Сибири, так и в Кузбассе в частности. Так, в шахтерском крае общий объем ипотечных денег упал на 14%, количество сделок – на 27%. Общая сумма – почти 4 млрд рублей.

Напомним, по данным Кемеровостата, под конец прошлого года квартиры на первичном рынке в Кузбассе подорожали в среднем на 4,8% за год — до 103 206 рублей за квадрат, на вторичном – на 13,8%, до 95 381 рубля.

finance.rambler.ru